独家委托卖房陷阱，独家委托卖房还收取1%费用

房东委托中介卖房，但中介找到一个有诚意的客户，准备交定金时，又临时提价几次，导致几次意向交易失败，“打了水漂”。多次涨价后，中介终于“爆发”，认为“不尊重我们的劳动，不遵守约定”，将房东告上法庭。

8月25日，红星新闻记者从成都双流法院获悉，该院曾审理过这样一起委托合同纠纷案。法院认定，房东的行为已违反双方约定，对涉案房屋的销售产生实质性影响，构成根本违约，应承担违约责任。最后支持了中介公司要求解除合同、房东支付违约金、返还履约保证金的请求。

▲房屋信息截图诉讼

房东委托出售房子，但一再提高价格。

中介将房东告上法庭。

2021年11月，房东陈某与某房地产营销公司(以下简称“中介公司”)签订《二手房托管买卖协议》，约定将其名下位于双流区谢赫街某小区的房屋全部授权给中介公司，协议约定销售底价为209万元。中介公司向陈某支付2000元的履约保证金，协议期限为8个月。如果成交，房东按底价的1.5%向中介公司支付31350元的托管和出售服务费。后来由于市场情况不佳，双方根据实际情况将价格谈判调整为187万元。

协议期内，中介公司通过“线上+线下”的模式，对接业内各中介公司对陈某的房源进行“引流”，主动联系客户看房，促成房屋交易。然而，每当购房者想按报价买房时，陈某都会临时提高售价，售价从187万英镑升至197万英镑。

在法庭上，根据中介提供的微信聊天记录，2022年3月4日，中介已报出187万元的卖价时，陈某称“报价仍为188万元”。12天后，中介根据房东报价找到两组意向客户时，陈某也表示“最近行情不好，房子先不忙，以后再看。”过了几天，他说:“如果还在，就以188(一万)的价格卖了……”。

两个多月后，当中介按照188万再次找到客户，并表示“现在准备给你交定金，他们(客户)还在等”时，陈某回答，“家里还是要涨，197万。”这一次中介公司忍不住“爆”了，以为房东在中介处引流不了客户，客户一达到卖价就涨价。这是对他们劳动的不尊重，没有遵守协议。“我们不想卖你的房子。”

中介提出以188万元的约定价格成交。如果确定涨价，会要求房东支付托管服务费。“即使和平解除合同。”最终，双方发生了不愉快的争吵。中介公司认为房东陈某违反了委托协议，故诉至双流法院，要求解除合同，支付违约金62700元(双倍托管、出售服务费)，并返还履约保证金。

▲双方沟通的微信聊天记录法庭

临时涨价构成根本违约。

判令房东承担违约责任

庭审中，房东陈某称，当时签订的合同价格为209万元及以上，二手房买卖中的“底价引流”是中介的惯用手法。中介公司不可能认为他在微信上通过咨询或者调价的方式改变了销售底价，而当中介公司要求他签订降低底价的补充协议时，他也明确拒绝。由此，双方未就降低价格达成一致，故仍以原协议209万元为准。

陈某认为，中介公司未能吸引有效客户促成交易，导致合同目的未能实现，是中介公司的过错和对方违约造成的。他认为，法院应当驳回中介公司的诉讼请求。

红星新闻记者看到，在双方签订的《二手房托管买卖协议》中，甲方(房东)被认定违约的情形包括“违反本协议相关规定；停止卖房或提高底价；甲方违约的，应当退还履约保证金，并支付双倍的托管和出售服务费。

双流法院经审理认为，中介公司与陈某签订协议的目的是通过中介公司的销售服务，促成不低于底价的房屋出售。根据双方微信聊天记录，可以认定双方已约定将房屋楼面价变更为188万元。在此基础上，中介公司按此价格进行推销。

但陈某不仅在委托期间多次单方面要求提高底价，还在中介公司找到意向买家时临时要求提价。陈某的行为已经违反了双方的约定，对房屋的销售产生了实质性影响，构成根本违约，应当承担违约责任。

因此，法院最终依法支持了中介公司解除合同、返还履约保证金的诉讼请求，并判决陈某向中介公司支付违约金9405元。一审宣判后，陈某不服提起上诉，成都市中级人民法院驳回上诉，维持原判。

声明

卖家自主定价“受限”

我们应该谨慎定价，不要频繁变动价格。

根据《民法典》的规定，当事人一方因迟延履行债务或者其他违约行为不能实现合同目的的，可以解除合同。合同终止后，尚未履行的，应当终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

该案主审法官认为，双方意思表示真实，达成协议签订合同，且合同内容不违反法律规定，则该合同应合法有效，双方应根据合同履行各自的义务。当事人违反约定的，应当承担相应的违约责任。

本案中，卖方与中介公司签订委托合同后，中介公司按照卖方要求的价格和条件帮助卖方出售房屋，中介公司往往通过信息发布、广告宣传等方式推销相关房屋，吸引买方促成交易。卖家频繁变价的行为不利于中介公司对外宣传和促进交易，也违反了合同。

法官表示，在市场交易中，卖方确实可以在一定范围内自主定价，但这种“自由”是有限的。本案中，双方对房屋价格有约定，但陈某频繁变动价格导致交易失败，构成违约。因此，应提醒卖方在签订卖房合同时谨慎设定底价，不要频繁变动价格。合同一旦成立生效，就要承担违约责任。

红星新闻记者张玲

编辑陈