安居客房产研究院，安居客研究院重庆

本月观点

7月份，重点65个城市宅地成交总量仅为154宗和1687.99万平方米，同比跌幅超过40%。7月份土地出让量相对较少，主要是因为7月下旬中共政治局会议即将召开，地方政府往往选择“静观其变”。与此同时，7月份地方拍卖的流拍和提前暂停数量开始增加，也对整体转让水平产生了一定影响。

7月份地块质量明显下降，楼面价、拍卖、地方平台抄底现象频繁出现，拉低了整体楼面价和溢价率。值得注意的是，土地热度较高的一二线城市压力也开始显现。杭州有前期成交暂停、局部平台触底的现象，上海有罕见地块。

l预计8月份22个城市的宅地销售数量将超过150宗，比7月份又上了一个台阶。但今年下半年已经到了房企的偿债高峰，投资热情会受到一定影响。因此，今年下半年，房企选择观望、平台公司的现象将凸显。但随着近期楼市宏观政策利好，未来土地市场恢复往日热情将是大概率时间。

一、本月全国土地市场。

1.供求趋势——“观望”，全国住宅用地成交规模同比下降40%。

7月份，全国65个重点监测城市土地供应和成交出现明显下滑。65个城市公开地块604宗，总规划建筑面积5122.74万平方米，环比分别下降33%和39%，同比去年分别下降21%和27%。从实际出让情况看，7月成交494宗，总规划建筑面积3994.41万平方米，分别比上月下降28%和32%，比去年同期分别下降39%和49%。

宅基地市场则不同。即使7月份仅推出247宗，2186.08万平方米，环比分别下降37%和44%，与去年同期相比，上涨55%和45%。但从实际成交力度来看，明显不如去年同期。58安居客研究院数据显示，7月份，65个重点城市仅成交154宗宅地，同比跌幅超过40%。

58安居客研究院分析师徐志静指出，7月土地成交较少主要是因为7月下旬即将召开中共政治局会议，地方政府往往选择“观望”。与此同时，7月份地方拍卖和提前停拍数量开始增加，也对整体转让水平产生了一定影响。

2.价格与溢价率——宅地楼面价同比下降20%，溢价水平高位回落。

7月，全国重点监测的65个城市成交土地平均楼面价为4018元/平方米，环比下降11%，同比下降6%。7月份，65个城市的宅地楼面均价为8458元/平方米，较上月的12026元/平方米大幅下跌30%，较同期下跌20%；从保费水平来看，也小幅回调至5.46%。

58安居客研究院分析师徐志静指出，全国土地成交楼面价下降主要受7月份一二线城市在当地拍卖市场份额减少的影响。同时，由于上半年大量优质地块密集出让刺激市场，7月地块质量明显下降，楼面价、拍卖、地方平台抄底现象频繁出现，拉低了整体楼面价和溢价率。

3.城市土地出让金排名——上海7月出让金达412亿元，远超其他城市。

从7月份全国城市各类出让金排行榜来看，原本集中拍卖土地的22个城市中，虽然有19个城市在7月份有土地出让，但除了少数城市外，地块数量并不多，导致在出让金排行榜TOP10中的份额较低。反而是柳州、盐城等部分三四线城市被列入前十榜单。从金额上看，上海出让15宗宅地，各地块成交金额达412亿元，远超第二名北京(159亿元)，而第三名未超过100亿元。

4.宅地拍卖率趋势——集中供地占22个城市拍卖比例高。

7月，全国65个重点城市25宗住宅用地流拍，流拍率14%，已连续两个月保持15%的高流拍率。从7月流拍土地的城市来看，涉及中山、包头、太原、郑州、济南等18个城市。其中，兰州、昆明、保定、哈尔滨的排片率达到100%。

58安居客研究院分析师徐志静指出，7月土地流拍率与6月基本持平，但涉及土地流拍的城市明显增多。原本集中供地的22个城市，本月土地流拍数量达到8个(土地流拍较少的上海，居然有土地流拍)，占全国总量的31%，远超6月及之前19%的数值，需要警惕。市场压力从三四线城市向一线和热点二线城市蔓延。

二。集中土地供应

1.本月集中供地数据一览——长三角城市土地热度骤降。

7月份，原本集中供地的22个城市中，有19个城市参与了土地拍卖，共成交90宗宅地，远低于6月份的138宗。其中，仅成都、济南、上海三地7月成交10幅以上。

与上半年火爆的长三角土拍市场相比，7月份土拍市场的寒意突然袭来。

在7月18日的土地拍卖市场上，杭州罕见地出现了取消交易的地块(下沙中央单元地块)，这在今年该区域尚属首次。其余6宗地块中有3宗未达到地价上限，还有一宗地块背靠杭州城市土地开发有限公司..在刚刚结束的8月1日，杭州第八批土拍结果同样冷淡，摇号2张，底价2张成交，完全没有了5、6月份的火热势头。

事实上，除了杭州，近期南京等一些热点城市的土地流拍热度也出现了一定的下降趋势，出现了地方平台托底的现象，而上海(嘉定工业区)则出现了罕见的土地流拍情况，说明土地市场压力加大。

为了完成年度土地供应计划，今年下半年也是土地出让密度最高的时间段。但今年下半年已经到了房企的偿债高峰，投资热情会受到一定影响。因此，今年下半年，房企选择观望、平台公司的现象将凸显。近期楼市宏观政策频出，各城市有望跟进继续优化购房政策，需求端信心将逐步恢复。同时，随着供给侧融资环境的改善，土地市场恢复往日热情将是大概率时间。

不过，本月参与土地公告的城市和地块数量也大幅增加。据统计，原本集中供地的22个城市中，有15个城市公布了112宗地块，全部在8月份成交。加上之前公示的地块，预计8月份22个城市的宅地将超过150宗，比7月份又上了一个台阶。

2.拿地企业分析——地方平台拿地占比提升至27%。

7月，参与土地集中拍卖的90宗住宅用地中，四类企业拿地比例接近，央企、国企、地方平台、民企拿地比例分别为20%、26%、27%、28%。趋势是民企拿地比例下降，地方平台托底比例上升。

本月民营企业拿地比例较高的城市有杭州、合肥、重庆、青岛、无锡，拿地比例均超过40%。其中，杭州的土地本月被民营企业接手。在有多宗地块出让的济南，我们发现当地平台拿地比例高达73%，11宗地块中有8宗被济南城投或济南高辛拿走，而2宗流拍，2宗暂停，可见当地市场的冷清。

58安居客研究院分析师徐志静认为，目前房企拿地投资更为集中。一线城市是布局重点，补仓，调仓。二线企业看基本面。热点城市和热点房企还愿意竞争，三四线基本无人问津。