买房首付越少越划算吗，首付比例提高会使房价降低吗

住房贷款政策优惠。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理委员会发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低首套房贷款利率有关事项的通知》，调整优化现有差别化住房信贷政策，支持地方政府因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下降，更好满足刚性和改善性住房需求。同时，鼓励银行与借款人协商调整首套房贷利率。

《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》明确，首套商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于20%，第二套商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%。这意味着全国范围内商业性个人住房贷款最低首付比例政策下限的统一，不再区分实施“限购”的城市和不实施“限购”的城市。此前，实施“限购”措施的城市，首套房和二套房最低首付比例下限分别为30%和40%。

《通知》还将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场牌价(LPR)加20个基点。首套住房利率政策的下限仍为不低于同期LPR负20个基点。各地可根据因城施策的原则和当地房地产市场情况及调控需要，自主确定辖区内首套房和二套房的最低首付款比例和利率下限。

智联招聘首席研究员董希淼表示，《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》的政策变化主要在两个方面。一是全国统一商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。此前部分地区二套房贷首付比例较高。降低首付比例下限，有利于适当降低居民住房消费门槛，提高居民住房消费能力。二是将二套房贷利率政策下限调整为不低于同期LPR加20个基点。过去，住房信贷政策的调整侧重于满足居民的刚性住房消费需求。降低二套房贷利率政策下限，有利于更好地支持居民改善型住房消费需求，减少改善型购房者的利息支出。

备受市场关注的存量房贷利率调整政策也已落地。通知指出，自2023年9月25日起，拥有首套商业性个人住房贷款的借款人，可向贷款金融机构提出申请，由金融机构发放新贷款置换首套商业性个人住房贷款。新增贷款的利率水平由金融机构和借款人自主协商确定。但贷款市场牌价(LPR)的上调幅度不得低于原发放贷款城市首套商业性个人住房贷款利率政策的下限。新发放的贷款只能用于偿还首套商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，近年来，我国房地产市场供求关系发生重大变化，借款人和银行都有资产负债有序调整优化的诉求。现有住房贷款利率的下降可以为借款人节省利息支出，有助于扩大消费和投资。对于银行来说，可以有效减少提前还贷现象，降低对银行利息收入的影响。同时也可以减少违规使用商业贷款和消费贷款替代现有住房贷款的空间，降低潜在风险。

广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，新发布的政策是对近期“认房不认贷”政策的补充，目标人群略有不同。“认房不认贷”针对的是“卖一买一”的改善型购房者，降低首付比例的政策针对的是购买首套或二套住房群体，存量房贷的利率政策针对的是已经购房的人群。政策将惠及热点城市，激发有效市场需求。