新房政策2021，新楼市政策

虽然8月份经历了年内成交新低，但月底又迎来了“认房不认贷”的新政提振市场。步入“金九”，在新政的利好下，各楼盘或紧急促销，或推出各种优惠，借机“放价”，借机炒作。中心区很多项目启动渠道引流，远郊项目则是打折带动。有去年总价570多万的海珠地产项目。近期推出低至447万元特价房，优惠超百万元。增城个别项目单价已调整至万元以内，优惠力度一再加大。

■新快报记者何伟石闻/图

海珠

成交大幅下滑，几个主板优惠幅度在4%-10%

随着惠及异地购房、换房人群的“认房不认贷”政策的实施，暖风频吹让业界对“金九银十”充满期待，不少房企选择紧急推盘或调整价格迎接“金九”。事实上，尽管一些开发商因为等待楼市刺激政策落地而暂停供应，但在8月下旬，许多项目都加强了过剩商品的营销。如中心区天河，增加渠道带客成交，其中天河、悦府将全国营销奖励升级至10万元/套。海珠多个主力市场推出“限时99折/98折或特价”拉动成交。合富研究院监测显示，优惠幅度在4%-10%。

以长岗板块中旅天辰大厦为例。项目户型82-120平米，去年金九一套82平米的三居室售价530-550万元。今年8月下旬，“两省名校，无忧教育，现447万元起……”的促销信息成为朋友圈里的焦点。如原总价547万元的高层单位，优惠价格为499万元，部分房源优惠幅度超过百万元。中海江泰巷主力价位区间550万-800万元，76-108平米三至四房。最近推出了总价520.4万元的特价单位。

项目的大幅盈利和一线城市中第一个认房不认贷的城市，源于这两个月紧张的市场形势。广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李告诉记者，该政策首先在广州实施。其中一个主要原因是最近广州深圳二手房价格明显回调。7月广州环比下降1%，明显高于北京、上海等热点城市。

“由于近两个月一二手市场出现疲态，一些想‘卖一买一’改善换房节奏的人也受到影响，导致部分中心区项目近两个月开盘表现不理想。”广州中原研究发展部指出，近期海珠、荔湾部分新盘首日仅维持20%-30%。对比今年一、二季度开盘的同区项目，有广州中原研究发展部数据显示，8月广州新房网签4136套，环比下降20%，同比下降32%。加上传统的淡季因素，很多客户等待市场利好政策的出台，因此持观望态度暂停入市，导致市场成交大幅下滑。

荔湾

字头“7”改为字头“4”，一年多的时间里，江景板块被拆除的不到13%。

“最新一期，5栋推出211平米，总价1000万元……”近年来，上千万的高端楼盘吸引了不少眼球，但仍有一个江景板块在苦苦摆脱，均价7.5万元/平方米，星河江茂今年已多次推出“4字头”特价房，新推出的新楼同样可以1000万元总价购买。

荔湾芳村交口区星河湾，楼面价33600元/平米，产品规划为176-235平米的大平层，均设计为双套房。该项目于去年6月底开盘。广州住建局官网数据显示，截至记者发稿时，该项目预售272套。开盘一年多，网签只有35套，去化率不到13%。业内人士指出，该项目属于白天鹅塘板块，但距离核心CBD 3公里，并非第一辐射范围；即使一线靠江，有三江交汇的优势，但项目位于广佛交界处，与佛山一路之隔；被城中村包围，又没有高端商业配套，高端体验大打折扣。其次，产品定位与周边楼市有点不匹配，导致销售相对滞销。

事实上，荔湾高端楼市的竞争已经非常激烈。主打江景的广州幸福湾、广州滨江尚都单价已经超过10万元/平方米，但最近广州滨江尚都也推出了精选房源。128平米总价为“8字头”，135平米总价为“9字头”，相当于7-8万元/平米，并不是“世界楼”。

广州世联研究院副院长崔告诉记者，今年大户型项目供应量明显增加，去化缓慢也在意料之中。“广州政策实施后，有望加速释放库存，去库存仍是今年市场的核心重点。”在房地产市场研究专家邓浩志看来，有些项目利润多，房企的策略就是“拆东墙补西墙”。即使有些项目亏本卖，只要有其他热点板块填补亏损，也是让项目有流量的一种方式。

增城

个别项目单价不足万元，调价波及地价。

8月份，中心区市场放缓，远郊观望情况更为严重。以增城为例，据何复研究院监测，新塘湘江天辰、荔城钟健学府悦城再次推优惠单位，价格较7月有2%-3%的调整，但成交依然没有明显好转。其中，增城老盘金地香山湖，2021年曾经17000元/平方米，现在均价已经调整到12000-13000元/平方米，清算特价单位甚至低于10000元/平方米。广州中原研究发展部认为，增城成交疲软。一方面，刚需区域优质新项目减少，老板块、老项目仍是客户主要选择，客户缺乏“新鲜感”；二是客户购房缺乏“紧迫感”，导致成交周期放缓。

并将区域市场情绪传递到本地市场。本周增城永宁新科路西侧的宅地被增城城投拿下，楼面价4507元/平方米，比之前近万元的楼面价减少了一大半。上周花都宅地以7000元/平方米成交，远低于同一个宅地的楼面价。崔告诉记者，目前住宅价格的下行趋势放大了土地价格的下行预期。除个别板块外，如果地价居高不下，会影响整体成交金额。

“如果调价幅度过大，也会对土地市场产生影响。”邓浩志认为，房价不能无限制的调整。当房价调整到一定程度，房地产项目可能资不抵债。开发商进入亏本销售时，所有的房子都卖完了，回收的资金不足以完成整个项目。目前大部分三四线城市房价调整幅度超过20%，所以这些项目会处于亏损状态，最终会对消费者、市场、金融机构产生负面影响。

记者注意到，最近一些城市除了促销，还试图用一些新招吸引顾客。位于Xi市高陵区的中粮田玉娥地产推出“先交房，后还款”活动，并在海报中直言“全城交房前免贷政策，致敬所有信任”。对于深圳满京华金硕华府项目，海报上明确写着“信心承诺保本降价补差价”。在崔看来，这些新的营销方式有利于稳定市场情绪。库存水平健康后，市场价格仍有上涨动力。

李认为，除了降低利率和税收，还应鼓励开发商合理定价和降价促销，同时在居民收入端和就业端多下功夫，稳定居民预期。多措并举将使楼市更加稳定。