再造登记流程,节省交易时间,降低交易难度和成本

买卖有贷款的二手房，由于提前还款、取消抵押登记等程序，不仅延长了交易时间，而且增加了风险和交易成本，成为房地产登记的主要痛点。

在一些地方实践的基础上，自然资源部和中国银行业监督管理委员会最近发布了协调房地产“转让”便利企业服务通知，深化房地产登记和金融便利企业合作，协调房地产“转让”，进一步提高便利服务水平，降低制度交易成本，帮助经济社会发展。

这一措施的实施效果如何？给群众带来了什么便利？记者进行了采访。

【资料图】

重建登记流程，节省交易时间，降低交易难度和成本

“银行需要提前申请偿还贷款，必须取消房屋抵押贷款，然后房屋才能出售。那时，我们不知道我们喜欢的房子是否还在那里。”在此期间，江苏省盐城市居民李先生想换房子，总是犹豫是否花钱找中介来偿还贷款。

李先生现在住的房子是夫妻俩婚后辛辛苦苦贷款买的。随着生活水平的提高，这对夫妇决定以“小房子换大房子”的方式购买改善房子。问题也随之而来。几十万元的银行贷款还没有结清，这意味着更换过程和难度大大增加。

担心的时候，房地产“带押转让”的新政策帮助李先生解决了围攻。他不再需要提前偿还贷款，所以他可以出售房屋并转让所有权。

“‘带押转让’改革后，可以大大节省房地产交易时间，降低交易难度和成本，有效方便企业群众办事。自然资源部自然资源确认登记局副局长赵燕告诉记者，房地产“抵押转让”是指抵押房地产转让登记，不需要提前归还旧贷款，取消抵押登记，可以完成转让、再抵押和新贷款程序，实现房地产登记和抵押贷款的有效联系。

今年3月，盐城市明确要求市区经营存量住房贷款业务的金融机构实现“带押转让”的全覆盖。目前，盐城市22家开设存量住房贷款业务的商业银行中有10家开设了“带押转让”服务，其中包括李先生办理住房贷款的盐城农村商业银行。

“‘抵押转让’解决了我们的财务问题。程序很简单，所有的申请都可以一次完成。买家很快就买了房子，我们也很快就卖了房子，我们不需要再等了！”李先生说。

赵燕告诉记者，“抵押转让”改革实施前，抵押房地产销售转让，需要筹集资金偿还贷款、房地产抵押注销、房地产转让、申请新贷款、新抵押登记，不仅交易成本高、时间长，流程复杂，成为企业困难、痛点、堵塞，大家都希望通过整合业务流程，大幅减少环节、材料、时间和成本，确保财产资金的安全。

自然资源部自然资源确认登记局房地产登记办公室副主任徐培表示，房地产“抵押转让”、房地产登记机构转让登记、抵押登记，可完成转让、再抵押、新贷款手续，实现房地产登记和抵押贷款的有效联系，大大节省交易时间，降低交易难度和成本。

据统计，山东省济南市房地产“带押转让”改革启动后，办理期限减少近10个工作日，约2个工作日，单笔平均交易成本从1.2万元降至1000元以下。

预告登记制度保护交易安全，逐步推进“带押过户”全覆盖、规范化

随着“所有权转让”政策的实施，积极探索有效的创新措施，不断丰富和完善处理模式，提高政策效果，江苏、浙江、重庆、济南、深圳等地引入预告登记，银行根据预告登记结果审批，发放贷款，进一步提高贷款审批效率。

“抵押登记完成了吗？要不要把房产证拿到银行申请？”

“你不必再跑了。户籍结束后，我们系统自动将银行提交的抵押预告登记转换为抵押登记。抵押登记证书已推给银行。现在银行应该审查和贷款，你很快就会收到最终付款。”

3月20日，在重庆市江津区房地产登记中心综合窗口前，受理科工作人员蒋红为肖先生、朱女士办理了转让手续，抵押登记也同时完成，不到40分钟就完成了“抵押转让”业务预告。

“过去，站在登记窗口前的买卖双方都会有一丝担忧。”蒋红告诉记者，“转让前，买方会担心卖方不会转让首付款，或者卖方会‘一房两卖’。转让后，卖方会担心买方未能及时申请抵押登记，导致无法及时收到房款。”

预告登记制度引入后，买卖双方的担忧减少。姜红说，只要预告登记，未经买方同意，卖方朱女士就不能随意处置房屋。预告登记后，买方肖先生放心大胆地向朱女士支付了首付款。

记者了解到，自朱女士登录“重庆快递办公室”授权银行填写通知登记材料以来，整个过程实现了无纸化。江洪介绍，中国农业银行重庆分行已进入服务端口，朱女士提供的所有材料均通过服务端口上传到登记中心，“区域、位置等数据自动生成，不仅方便企业群众，而且减轻了登记人员的工作负担，杀死两只鸟！”

截至目前，重庆已有160家银行等金融机构和1374家房地产经纪机构接入系统，为买卖双方提供“抵押转让”申报服务，基本实现转让当天房屋结算，大大降低了交易成本。

“‘带押过户’实践有基础。赵燕介绍，地方政府通过加强登记和财务协调，优化处理流程，升级业务系统，深化信息共享，直接系统联系，促进房地产“抵押转让”。目前，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省已全面开展了15个省、100多个城市的“带押转让”试点项目。

中国建设银行与当地房地产登记机构共同研究探索安全可行的银行“抵押转让”住房贷款模式，实现无抵押完成交易转让、贷款审批发放的登记和金融合作模式。截至3月底，中国建设银行在全国100多个城市开展了个人再交易住房“抵押转让”贷款业务，并发放了4000多笔个人再交易住房“抵押转让”贷款。

近日，中国建设银行总行结合早期分行试点，制定了个人再交易住房“转让”贷款综合服务操作指南，发布了银行，明确了个人再交易住房“转让”贷款条件、适用范围和贷款要素，规范业务流程和经营，要求全面推进个人再交易住房“转让”贷款业务。

根据自然资源部和中国银行业和保险监督管理委员会的要求，各地在现有工作的基础上，深入探索，积极做好“带押转让”服务，逐步实现区域范围、金融机构和房地产类型的全面覆盖，正常开展“带押转让”服务。

加强组织，防范风险，推进“带押过户”高效安全办

“房地产登记是一项基本的公共政府服务，关系到企业群众最常见的重大财产权益。”赵燕表示，通过加强登记与金融协调，一方面可以降低制度性交易成本，另一方面可以维护买卖双方、抵押人、抵押权人等权益，满足企业和群众对高质量、高效保护财产权的需求。

“带押过户”不仅带来省心的体验，还省钱惠民。安徽省合肥市民高先生原计划借用过桥资金提前结清抵押贷款。“带押过户”上线后，高先生不再需要支付高额利息。对于银行来说，“带押过户”提高了客户满意度，及时在银行承担贷款，也保证了股票贷款。

安徽省各地房地产登记机构和建行安徽省分行不断优化“房地产” 金融领域的深度合作，从系统对接的准确努力，促进登记与金融系统的整合和数据共享，借助房地产登记在线“一窗口”平台，将房地产登记端口延伸到建设银行网点，实现建设银行网点贷款和登记各环节的“一次性申请”。

在江苏省苏州市吴江区，当地农业银行加强了与自然资源、发展改革、住房和城乡建设、金融监管、中国人民银行等部门的沟通，加快了贷款审计效率，实现了二手住房贷款“抵押转让”业务的全过程。目前，中国农业银行江苏分行已在南京、苏州、南通等七个地方实施房地产“抵押转让”服务，办理“抵押转让”近600笔，金额超过5亿元。

改革措施继续深化，使企业和群众享受更方便、更安全的服务。

——保持“带押过户”的安全底线。赵燕表示，加强组织和风险防范是协调房地产“带押过户”工作的重要组成部分。自然资源部将指导地方政府建立畅通的沟通协调机制，梳理风险点，制定应急预案，实现全过程闭合监督。通过发布协议样本、风险提示、业务预警等方式，有效防范风险。

北京市银行业和保险监督管理局与北京市规划自然资源委员会建立了专门的业务平台，实现房地产登记机构与金融机构之间的网络互联，确保房地产转让和抵押过程中及时准确地获取信息，同时停止和返还相关业务，确保资金安全。下一阶段，北京市银行业和保险监督管理局和北京市规划自然资源委员会将根据实际实施中发现的“难点和痛点”优化业务流程，提升群众服务体验。

——推进协调办、高效办“带押过户”。中国银行业和保险监督管理委员会法律法规部主任周兰玲表示，将进一步推进注册金融体系的整合，优化工作流程，实时共享信息，简化工作材料，努力实现注册、贷款、贷款、还款的无缝连接，有效促进企业的便利。鼓励建立跨银行金融机构贷款协调机制，进一步探索房地产登记机构与银行保险监督管理机构之间的“总对一”业务和系统对接模式。

不久前，珠海房地产登记中心和珠海银行业协会联合召开了工作推广会议，计划将所有权转让业务的类型扩大到商业和工业房地产，并将税收纳入所有权转让业务。下一步，进一步规范跨行业务流程，完善银行间互信制度建设，约定合理的贷款回收期限，促进跨行业务的顺利进行。

(文章来源:人民日报)