标普:房地产市场信心仍有待观察

5月23日，国际评级机构标准普尔发布了房地产月度报告，其中提到对房地产的市场信心仍有待观察。

在报告中，标准普尔表示，4月份的销售、价格和融资指标显示，该行业已进入复苏调整期。4月份，全国商品房销售复苏势头减弱，月销售额环比大幅下降，但在低基数下，累计同比增长。平均销售价格上涨促进销售复苏的逻辑越来越清晰，高能城市是这一轮复苏的主要支撑。4月份商品房月销售面积7690万平方米，销售额9205亿元，环比分别下降48%和39%。

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标普认为，1-4月份行业的销售数据表现优于年初预期，但由于标普认为复苏的基础仍不牢固，因此对2023年房地产行业疲软复苏的总体判断仍保持不变。

有三个主要原因：一是认为“房住不炒”、“支持刚性住房需求和改善住房需求”的宏观政策基调没有改变，政策的重点仍然集中在“交付楼”上，没有大规模刺激。第二，第一季度销售复苏在一定程度上反映了过去一段时间积压需求的释放，4月份销售疲软表明行业内生需求仍然疲软。1-4月的销售数据主要由价格上涨支撑，但从70个城市的价格指数来看，只有一些一、二线核心城市的价格同比上涨，而大多数城市的价格仍处于修复阶段。另一方面，在去年4月历史性低基数的基础上，销售面积并没有明显改善，反映出整体市场信心还有待恢复。第三，当前行业复苏的瓶颈在于需求不足。需求的复苏更多地取决于经济、人均收入水平和居民对未来预期的改善。这些基本因素需要更长的时间才能恢复。

在土地市场方面，土地市场的总交易价格保持在较低水平，重点城市的集中土地拍卖推动了市场热度的点状回升。4月份，100个大中城市的土地总交易价格同比收缩24%，1-4月累计下降15%。4月，上海、广州、杭州、成都、合肥等热点城市进行了集中土地拍卖。热点城市土地拍卖热度高，房地产企业竞价激烈。

在热点城市的带动下，4月份全国土地交易溢价率为5.9%，较2022年略有改善，流拍率保持在较低水平。房地产企业整体征地谨慎，主力仍是央国企。根据克而瑞的研究，截至4月底，100强房地产企业的价值、总价和建筑面积分别同比下降了14%、1%和18%。标普表示，在货值下跌与销售恢复正增长形成对比，表明房地产企业在库存和财务压力下仍缺乏补货的动力和能力。

在报告中，标准普尔表示，土地储备的规模和质量以及再融资能力将成为未来房地产企业信贷质量差异化的决定性因素。在复苏过程中，不同能级城市的分化表现越来越明显。房地产企业布局高能级城市，外部再融资相对充裕，主要包括中央国有企业和少数优质民营企业。这些企业不仅销售业绩更好，而且资金来源相对充足，可以支持其在核心城市的土地补充，巩固土地储存优势。低能城市的房地产企业在销售“回血”方面将面临更大的挑战，销售回报的压力也将限制土地的布局。虽然今年的整体土地市场很冷，但热点城市的热度并没有下降，这表明房地产企业更倾向于将有限的资金投资于需求更有保障的核心城市。预计由于财务压力，销售疲软、再融资支持不足的房地产企业可能会错过在热点城市补充库存的机会，未来房地产企业与土地储存质量的差距将进一步扩大。

标准普尔认为，政策引导产业转型发展的基调非常明确，房地产企业的外部融资环境难以放松，国有企业和民营企业的融资能力分化仍然明显，融资支持不会惠及所有房地产企业。再融资支持不足、销售复苏不佳的房地产企业仍可能面临流动性压力。

在融资方面，房地产开发资金来源的下降进一步缩小，预收款和个人抵押贷款的改善最为显著。1月至4月，房地产开发企业资金45155亿元，同比下降6.4%，较1月至3月收窄2.6个百分点。销售复苏是提振开发资金来源的主要因素。1-4月，定金、预收款和个人按揭贷款分别增长4%、2.5%。国内贷款和自筹资金分别下降了10%、与1-3月相比，19.4%的下降幅度扩大了0.4、1.5个百分点。由于债券融资修复乏力，自筹资金跌幅进一步扩大，今年以来该分项尚未出现修复迹象。国内债券净融资略有转负，民营企业融资仍然紧张。4月份债券发行量较3月份下降30%，发行主力仍为国有企业。

在民营企业方面，美的地产在中国债券信贷增长的保证下发行了10亿元的中期票据，万科和滨江独立发行债券，新希望五大新产业发行ABN。2022年12月，在中国债券信贷增长的保证下，民营房地产企业迎来了债券发行的“小高潮”，但自2023年以来，债券融资业绩回归平淡，说明现阶段大多数民营企业的独立再融资能力尚未重塑，缺乏外部支持。

(文章来源:澎湃新闻)