深圳最爱“加杠杆”购房人群已经退潮

李宇嘉广东住房政策研究中心首席研究员

(相关资料图)

最近，深圳房地产市场出现了一些新的变化。

早在4月，为了满足各方的需求，深圳市住房和城乡建设部门就“隐藏”退出了二手住房指导价格，准确地退出了绑定住房银行贷款的指导价格。目前，在深圳购买二手住房可以按照正常流程申请银行贷款。

政策悄然放松，但最近很多二手房中介和媒体朋友向笔者反馈，深圳新房和股市呈现下行趋势。

以新房为例。截至5月中旬，深圳共推出新房项目40个，住宅14951套，但整体去化不到30%，大部分新房项目仍以促销为主，销量非常一般。

去化如此之难，可见市场需求疲软。深圳楼市呈现当前情况，笔者认为主要有以下原因。

深圳最喜欢的“杠杆”购房者已经退潮

十多年前，深圳购房者可以说是中国最喜欢杠杆购房的主流群体。当时，深圳人有足够的钱买房，不是“高首付，低月供”，而是思考如何“低首付，买两套”。

过去深圳房地产市场的繁荣可能是基于“杠杆化”。主要群体主要有两类，一类是基于“资产配置”视角的高净值群体，集中在金融、房地产、风险投资等领域的私营企业主；另一类是基于“财富效应”和杠杆买家，主要是敢于在场外融资的各种房地产投资投机者。杠杆化带来了房价上涨的预期。刚需换房的人被迫进入市场，形成了全民贷款买房的盛况。

目前，这些喜欢用杠杆买房的人开始退出。一方面，高净值人群主动减少资产篮中的“房地产配置”内容，另一方面，经过一轮重组，高收入行业失去了杠杆化能力。2022年，深圳迎来了前所未有的“提前还款”浪潮。

楼市后续需求的连续性较弱

深圳市场疲软的很大一部分原因与关键群体的收入下降有关。目前，深圳金融业迎来了一波“降薪潮”。一些在基金和证券工作的高净值人士告诉我，降薪是“前所未有的”。

此外，深圳房地产市场的预期正在减弱。学区住房(教育均等化)等附属于住房的各种城市资源、随着人口持续增长和城市化发展红利的逐步消退，深圳房价持续上涨的预期已经被打破，支撑房地产市场火爆的原始发展逻辑已经不复存在。

与北京、上海、广州等一线城市相比，深圳是一个创业型年轻城市，人口结构具有三个显著特点；一是在创业氛围中诞生了一批新兴富人；二是中产阶级数量少，相对较弱；第三，绝大多数人口（超过1000万）都是基层工人。中产阶级较少，社会人口“腰部力量”不足。深圳形成了哑铃型和金字塔型叠加的人口结构。

当房地产市场上涨时，“创业” 在年轻人的社会氛围中，购房需求很容易爆发。当房地产市场处于下行周期时，由于缺乏具有一定支付能力的中产阶级，刚性需求和改善需求对房地产市场起不到强有力的支撑作用。

目前，房地产市场供应持续增加

截至2023年5月1日，根据四大银行(乐有家、世华、贝壳找房、中原)公开挂牌销售数据统计，全市共挂牌销售房屋143805套(重复房屋)，比4月1日统计的138053套上市房屋增加5752套，环比增长率为4.2%。

数据中必须有重复的住房来源，但考虑到内部网络上也有未上市和私人交易的住房来源，作者预计深圳上市的可能性将超过10万套。值得一提的是，最近在深圳上市的二手豪宅数量显著增加。

过去，深圳房地产市场供应不足是主要基调。近两年来，随着深圳供给侧改革的推进，住房供应的改善取得了显著成效。一是减少商业用地，转为住宅用地；二是将住宅用地占建设用地的比例提高到25%；三是大规模增加公共住房供应。考虑到深圳许多主要中心区的商业空置率高达40%左右，以及工业搬迁，深圳未来并不缺乏住宅用地，深圳未来供应的可能性将保持足够。

因此，自2022年以来，深圳二手房、新房交易不佳，很大程度上与公共住房分流部分购房需求有关。

深圳人口首次下降

在深圳，每个外地人都听过这样一句亲切的口号——“来了就是深圳人”。

作为中国最年轻的一线城市，是中国典型的“移民城市”，一直吸引着全国乃至国际人才。然而，根据《2021年深圳国民经济社会发展统计公报》，截至2022年底，深圳常住人口较2021年底减少了1.98万人。这是深圳成立以来常住人口首次下降。

深圳人口减少与疫情有关，但主要原因可能是外向型经济受挫、线下服务业复苏缓慢、产业转移导致就业机会减少。同时，内地省份“抢人”不遗余力，尤其是深圳外来人口最多的省份湖南，积极推进“强省会”建设。省会长沙已成为2022年人口净流入最大的城市。

深圳的核心竞争力在于大型城市村庄和工业工人创造了低成本的外向型经济优势，逐渐延伸到微笑曲线的两端，推动了城市产业的升级。在“科技创新”中 在新的发展模式下，确保人口规模，吸引优秀人才，降低运营成本，已成为深圳转型升级的关键。

未来，深圳需要逐步巩固中产阶级，强化“腰力”，使房地产市场具有可持续发展的内生动力。

(文章来源:证券时报)