96个城市符合放宽首套房贷利率下限标准

如何提高抵押贷款利率？这个问题一直受到市场各方的高度关注。

在过去的两个月里，随着经济市场的早期稳定和房地产市场的健康发展，一些城市的房价发生了积极的变化和边际改善，引发了关于抵押贷款利率政策是否会转向的讨论。一些观点认为，随着部分城市房价同比或环比上涨，不符合“冷”标准，这些城市可能需要提高第一抵押贷款利率下限，当地第一抵押贷款利率将提高20~30个基点，回到国家统一的第一抵押贷款利率政策。

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在这方面，《金融时报》记者采访了一些业内人士。”这是对该政策的误解。”一位资深业内人士表示，早期推出的第一套抵押贷款利率动态调整机制“既冷又热”，该政策具有一定的稳定性，永远不会放弃一半。”没有必要担心第一套住房贷款的利率会迅速上升。”业内人士强调。

96个城市符合放宽第一套房贷利率下限的标准

2022年12月30日，中国人民银行和原中国银行业监督管理委员会建立了新的首套房贷利率政策动态调整机制，允许城市政府对首套房贷利率政策进行双向动态灵活调整。根据本规定，自2022年第四季度以来，各城市政府可以每季度末至上季度末至本季度第二个月，动态评估当地新建商品房销售价格的变化。新建商品房销售价格环比同比下降3个月的城市，可以分阶段维持、降低或取消当地首套住房贷款利率政策的下限。

这项政策“既冷又热”。其中，“管冷”是指允许房地产市场出现偏冷趋势的城市，适当放宽首次抵押贷款利率政策的下限。“管热”是指房地产市场明显上升的城市，应恢复全国首次统一抵押贷款利率政策的下限。具体来说，“冷”或“热”的标准是指当地城市新商品房价格同比下降或连续三个月上涨。

值得注意的是，这里提到的调整是调整第一套住房利率的下限。一家银行从事相关业务人员提醒，事实上，不同的城市和银行在制定抵押贷款利率方面都有差异化的政策。

中国人民银行也详细解释了这一点。《金融时报》记者在梳理政策时发现，2022年 《中国货币政策执行报告》第三季度详细说明了中国商业个人住房贷款利率采用的“三层定价机制”：一是中国人民银行、原中国银行业和保险监督管理委员会确定全国贷款利率政策下限；二是地方政府在全国政策底线的基础上，当地商业个人住房贷款利率下限按照“城市政策”的原则确定；第三，在商业银行层面，商业银行综合考虑资本成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。

目前，全国第一套住房商业个人住房贷款利率下限为贷款市场报价利率（LPR）减少20个基点，第二套住房商业个人住房贷款利率下限为LPR加60个基点。

据统计，截至2023年3月底，根据第一个抵押贷款利率政策的动态调整机制，符合“冷”标准，即96个城市可以放宽第一个抵押贷款利率的下限。其中，83个城市降低了第一个抵押贷款利率的下限，低于全国10-40个基点；12个城市取消了第一个抵押贷款利率的下限。

“及时性”是本次调整机制的一大特点。观察历史数据还可以发现，如果一个城市的房价达到“冷”或“热”的标准，往往意味着其房地产市场出现趋势性下降或上升的迹象，作为是否可以放宽第一抵押贷款利率的下限，还是必须退出支持政策的条件，是前瞻性和及时的，例如，在2015年10月太原房价达到“热”标准后，开始继续上涨，一直持续到2020年；2020年9月转“冷”后，又开始持续下跌。杭州、宁波、长沙、成都等城市也符合上述规定。

此外，对于市场来说，第一个抵押贷款利率政策动态调整机制的规则是明确的，因此该政策也具有很强的可预测性，可以有效地指导市场预期，有效地支持刚性住房需求。中指研究院市场研究总监陈文静在接受《金融时报》采访时表示，自2023年以来，全国40多个城市调整了首套抵押贷款利率下限至4%以下。总的来说，降低第一套房贷利率的下限有利于降低购房者的购房成本，对促进购房需求的释放起到了一定的积极作用。

第一套房贷利率政策的动态调整机制具有“稳定性”的特点

不用担心政策调整过快。

然而，基于2023年第一季度房地产市场的“小春天”现象，许多城市担心首次降低或取消抵押贷款利率下限的政策转变。

事实上，根据第一套抵押贷款利率政策的动态调整机制，从“冷”到“热”难以突然改变，政策具有较强的“稳定性”。历史数据显示，一个城市的房地产市场一般需要很长时间才能从“冷”到“热”，不用担心政策变化太快。比如武汉和济宁，2022年第三季度出现了“冷”，之前出现了“热” 2015 年四季度和2017 年一季度，“冷”和“热”的交替时间分别为 27个季度和 22个季度。

业内专家告诉记者：“过去两个月，一些城市的房价同比或环比上涨不再符合“冷”标准，但尚未变得“热”。对于这个“不冷不热”的城市，没有必要调整政策。”。

陈文静还告诉记者，下一个评估期将在6月底开始，然后根据2023年3月~5月新房价格变化决定是否调整抵押贷款利率下限，总体市场调整压力城市降低抵押贷款利率预期仍在，已降低抵押贷款利率下限城市，也有进一步降低的空间。据其分析，在4月70日的大中城市中，新房价环比下跌的城市数量较少，房价整体稳定。然而，自5月份以来，随着早期积压需求的释放，住房需求的释放势头减弱，城市市场调整压力的基本面较弱，这部分城市价格在短期内仍有下跌预期。目前，房地产市场的稳定非常重要，购房者的房地产预期和信心不稳定，支持政策尚未进入退出阶段。

一位业内人士表示：“总体而言，新发行的第一套抵押贷款利率政策动态调整机制具有良好的稳定性、及时性和可预测性，是一种既有利于当前和长期管理的政策机制。”。

当然，受访专家除了房地产利率外，还表示，促进房地产市场健康发展还需要叠加供需政策支持。

广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳告诉《金融时报》，我们应该关注新公民和年轻人的需求，让这些主要购房者有意愿和能力通过稳定居民就业和稳定预期购房；此外，还应在交易环节实施现有政策，包括实施带押转让政策、降低中介费用等。

陈文静说，稳定购房者的信心和期望是非常重要的。短期内，我们应继续实施早期出台的交付建筑，增加支持房地产企业融资的“三箭”政策，探索降低房屋交易税。从中长期来看，仍有必要探索新的发展模式，租赁市场发展、股票振兴等相关政策仍有空间。

(文章来源:金融时报)