深圳对“十四五”期间建设筹集保障性住房的目标按下“快进键”

为了解决新市民和年轻人的住房问题，深圳按照“快进键”建设和筹集经济适用房的目标，将建设和筹集经济适用房的原目标调整为不少于74万套（间），增加20万套（间）为经济适用房（以下简称“经济适用房”），以更好地解决新市民和年轻人的住房问题。

政策层面也在增加。近日，深圳市住房建设局发布《关于印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理指引(试行)》的通知(以下简称《通知》)，建立多渠道、多主体的保障性租赁住房筹集方式。

(相关资料图)

随着深圳租赁住房的进一步扩张，特别是在大量城市村改造升级后，租赁经营企业能否通过大规模租赁社区的经营探索新的发展模式，即除租金差异外，获得非租金增值收入？

深圳多渠道筹集保险租赁住房

为规范租赁住房筹集工作，加快租赁住房发展，深圳市住房建设局最近发布了《深圳经济适用房筹集管理指南（试行）》的通知。该政策指出，租赁住房的筹集工作遵循按需筹集和地域责任的原则，紧密围绕“20” 产业集聚区、轨道交通站、20个重点区、市、区中心区、多渠道筹集保租房。

根据政策，住宅、商业公寓、工业园区配套宿舍、城中村房屋可作为租赁住房筹集。此外，商业、办公室、酒店（酒店）、工厂、R&D房屋、仓储、科研教育等非居住房屋等社会存量房屋也可以作为租赁房屋筹集。筹集社会存量房屋作为租赁房屋，应当符合深圳市租赁项目认定和现有非居住房屋改造政策规定的条件。

在筹款方式方面，该政策建议住房主管部门、经济适用房特许经营机构和其他市场实体可以通过租赁、合作经营社会存量住房或购买市场商品房来收集和储存住房。如果房屋通过租赁或合作经营，属于城中村房屋，原则上房屋收储合同或委托经营合同的期限不少于10年；产权明确的社会存量房屋，原则上房屋收储合同或委托经营合同的期限不少于6年。

广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳指出，上述政策的主要目的是建立多渠道、多主体的租赁筹集方式，增加住房供应。在区位上，主要围绕“20” 20“产业集聚区、轨道交通站、20个重点地区、市、区中心地区等，反映了金融股票时代。保险租赁不应主要通过新的配置或集中建设，库存振兴是一种重要的方式。

城中村规模化、质量化改造升级

对于土地资源匮乏的深圳来说，城中村是增加住房和租赁住房供应的“最现实的答案”。城中村是许多新市民和年轻人到深圳的第一个立足点。因此，城中村大规模质量改造升级已成为深圳增加租赁住房供应的主要渠道之一。

今年以来，深圳大力推进城中村经济适用房规模和质量改造，作为新市民和年轻人提供更高质量、负担得起的政策选择和重要手段。今年2月，深圳发布了《深圳市城中村经济适用房规模质量改造指南》，提出了“安全、配套、建筑、绿色”四个重点，为深圳规范、有序、高效地推进城中村经济适用房规模质量改造提供了明确的指导。

截至目前，深圳已纳入保租房标准化管理的城中村约4.99万套(间)。其中，玉田村是万科参与城中村改造并纳入保租房的示范项目。此外，为推进城中村规模化、质量化改造，深圳市人才安居集团与微棠公司合作成立合资企业——安居微棠。安居微棠通过城中村大规模收储改造，为新市民和年轻人提供“优质、低租金、全智能”的宜居产品。改造后的房屋将统一纳入深圳经济适用房租赁，经营者的房屋租赁和租金价格将受到政府的监督。元芬村早期从微棠进入改造，从“握手楼”改造成多彩公寓。据悉，安居微棠已在深圳摸排了167个城中村、3万栋楼、3000多万平方米的潜在改造空间。

深圳经常在扩大经济适用房供应方面采取“大动作”。其背后的原因是，深圳在“十四五”期间按下“快进键”建设和筹集经济适用房的目标，将建设和筹集经济适用房的原目标调整为不少于74万套（房间），增加的20万套（房间）为租赁房屋，以更好地解决新市民和年轻人的住房问题。

着眼未来，深圳还提出，2021年至2027年将新增100万套经济适用房（房间）。届时，随着经济适用房供应的逐步到位，将覆盖350万至400万人。预计到2035年，深圳经济适用房覆盖率将达到约500万人，约占全市常住人口的26%。

在此背景下，今年以来，深圳保租房建设进入加快阶段。克瑞统计显示，从深圳公布的租赁筹建项目来看，供应项目多为非居住存量改造、城中村改造、市场化项目改造等存量管理方式。此外，新建保租房将集中在2024-2026年竣工入市。根据公开资料，深圳新建保险租赁项目95个，其中77个计划于2024-2026年竣工，占81%。

克瑞分析指出，随着一、二线城市增量规划向股票规划的转型和发展，通过企业事业单位自有股票土地建设、非住宅股票房屋改造、城市村租赁房屋规模质量改造升级，已成为筹建保险租赁房屋的重要途径。

鼓励企业探索“非租金增值收入”

政策倾斜、财政支持和政府和企业合作已成为保护租金持续加快的重要驱动力。然而，对于租赁企业来说，由于租金的限制，租金回报率相对有限。因此，在保险租赁经营机制中，许多企业采取了“微利可持续”的发展模式。在此过程中，企业要想“计算账户”，不仅要制定合理的租金价格，落实相关扶持政策，还要提高自身的经营管理能力。

具体来说，中国房地产估价师与房地产经纪人协会副会长兼秘书长赵新明呼吁，房屋租赁企业除了扩大规模、技术授权降低固定成本外，还需要通过多元化管理，弥补租赁利润甚至平稳利润，“多元化管理，不是说什么，而是不同类型的租赁住房；不能简单地经营一个项目，而是组合发展。”

值得一提的是，随着深圳保险租赁住房的进一步扩张，特别是在大量城市村改造升级后，许多业内人士指出，深圳可能会运行大型租赁社区的新发展模式。珊瑚数据首席执行官梁志勇曾在2023年中国住房租赁发展论坛上指出，深圳今年有大量的城市村住房改造。业内人士希望深圳能够通过一种新的大规模租赁社区模式，即除了租金差异外，它还可以获得部分非租金增值收入。

房东公寓学院创始人全力表示，非租金增值收入是非租金收入，这是精细运营后衍生出来的收入，一般适合酒店行业，但长期租赁公寓取决于项目情况。如果体积小于300间，收入（收入）基本没有意义，但现在大量租金规模超过1000间，收入有点可观，毕竟，有人群基础支持，这是“长期租金降低成本效率法”，非租金增值收入可以通过广告、停车场收入、餐饮管理等跨境运营获得。

深圳公寓租赁行业协会会长甘伟在接受《北京新闻》采访时指出，由于涉及规模效益的问题，在一些大型租赁社区，非租金收入有一定的可能性，即供应链系统、商业配套投入产出比、交通入口等。；但门槛较高，即商业机构是否能增加价值，这取决于商业运营能力。如果“二房东”移交给第三方，实际上仍然没有规模效应。因此，在将业务视为增值收入时，还需要考虑运营商的作用。如果“二房东”移交给第三方，实际上仍然没有规模效应。因此，在将业务视为增值收入时，还需要考虑运营商的作用。

甘伟指出，深圳目前一些城市村改造项目，增加租户生活商业、餐饮设施，这需要经营者具有商业综合规划和经营能力，如作为生活服务设施，是否建立类似盒马线上线下配送，是否需要结合供应链建立服务体系，首先有能力收集或收集慢慢建立这种能力？所有这些都需要思考。“增值服务收入的很大一部分关键在于能否振兴裙楼或一楼街店的商业价值，这是当前增值服务收入的重要支撑。 ”

“租赁收入差异很小，增值收入存在。事实上，它围绕租赁服务的核心提供更多、更广泛、更多样化的服务，以获得其他收入，并相对弥补整体收入。赵新明指出，作为住房租赁企业，基本核心业务或注重服务，围绕服务链多元化服务，可以鼓励住房租赁企业围绕住房、社区、周边环境做一些有益的补充和探索，也有利于改善生活体验，提供更方便的服务，在这个过程中，企业可以获得一定的收入，居民更方便。然而，一种商业模式是否成功，最终取决于长期的测试，现在判断，时尚早。

(文章来源:新京报)