2023年1

概述:2023年1-4月，全国房地产开发投资和住宅开发投资分别为3514亿元和27072亿元，同比下降6.2%和4.9%。上个月投资数据明显改善后，连续两个月持续改善的动能不足，本月同比下降较上个月5.8%略有扩大。

但房屋销售和竣工数据明显回升:1-4月，房屋竣工面积17396万平方米，同比增长19.2%，均呈快速上升趋势；房屋销售额36020亿元，同比增长11.8%，较上月增长4个百分点。

销售端增长指标走出负区间，说明市场整体好转，今年以来激活合理住房消费需求的工作积极有效。然而，市场仍然冷热不均，良好的销售主要来自高能城市。与此同时，当前第一季度销售形势的开放和完成并没有迅速反映在投资和新开工端。根据以往的经验，房地产企业的发展和投资滞后于销售复苏 4-9 因此，这一轮传输可能需要继续在销售端努力，以便在今年年底的开发投资数据中看到明显的复苏。

1、本月开发投资同比下降略有扩大，宽松政策基调将继续

2023年1月至4月，全国房地产开发投资和住宅开发投资分别为3514亿元和27072亿元，同比下降6.2%和4.9%。住宅开发投资占所有房地产开发投资的76.23%，比去年同期高出1个百分点。住宅投资仍然是整个行业的重点。

上个月投资数据明显改善后，连续两个月持续改善的动能不足，本月同比下降幅度较上个月5.8%略有扩大。

自第一季度以来，政府工作报告今年房地产市场政策的重点是支持刚性住房需求和改善住房需求，防范和化解高质量房地产企业的风险。4月28日，中央政治局会议也延续了“不炒房”、“支持刚性和改善性住房需求”、“保交楼”、“新模式”的调控基调，或意味着当前房地产市场持续疲软复苏的趋势符合调控预期。与此同时，会议还为房地产企业提出了通过城市更新征地产业发展的新模式。总的来说，当前第一季度销售形势的开放和完成并没有迅速反映在投资和新开工端。根据以往的经验，房地产企业的开发投资滞后于销售复苏 4-9 因此，这一轮传输可能需要继续在销售端努力，以便在今年年底的开发投资数据中看到明显的复苏。

二、竣工面积同比继续快速上升，新开工复苏还有待时间

2023年1月至4月，全国新建房屋面积31220万平方米，同比下降21.2%，上个月下降2个百分点；全国建筑面积771271万平方米，同比下降5.6%，下降0.43个百分点；但竣工端明显回暖，1-4月建筑竣工面积23678万平方米，同比上升18.8%，住宅竣工面积17396万平方米，同比上涨19.2%，均呈快速上升趋势。

新建筑面积收窄，主要受两个方面影响：一是去年房地产企业征地意愿薄弱，土地储备不足；二是商品房销售恢复不是全国普遍现象，全国冷热不均衡，一线和热二线城市销售复苏对全国市场的驱动能力有限。

完全复苏遵循“销售复苏-房地产企业销售收款增长和库存下降-融资环境持续放松，供应主体现金流恢复-房地产企业增加投资意愿，推动投资复苏-新开工复苏”的路径。因此，新的开工复苏还有很长的路要走。

但是，“保交楼”的大力实施、在“房地产保护企业”下，房地产企业积极投资建设，房屋竣工面积同比增长加快，提高购房者购买新房的信心，有利于全年新房。

三、东部城市带动全国销售额10%以上的增长

2023年1月至4月，全国商品房销售面积37636万平方米，同比仅下降0.4%，其中住宅销售面积88%，32966万平方米，同比增长2.7%。1月至4月，商品房销售额39750亿元，同比增长8.8%，住宅销售额36020亿元，同比增长11.8%，较上月增长4个百分点。

根据1月至4月的销售额和销售面积，全国商品房平均价格为10926元/平方米，涨幅为7.12%，同比增幅继续扩大1个百分点，房价回稳趋势明显。

58安居科研究院分析师徐志静指出，销售端增长指标走出负区间，说明市场整体好转，今年以来激活合理住房消费需求的工作积极有效。从具体地区来看，1-4月，东部地区和东北地区的销售面积同比增长，而中西部地区仍为负增长。由于东北地区的销售额仅占全国的3%，全国销售的驱动力主要依赖于高能城市较多的东部地区，因此1-4月销售额的同比增长将远远大于销售面积的增长。

4.销售收款将继续改善房地产企业到位资金

2023年1月至4月，全国房地产企业到位资金45155亿元，同比下降6.4%，较上月收窄3个百分点。从资金来源来看，国内贷款同比下降10%，较上月下降1个百分点；值得注意的是，由于第一季度销售复苏、定金和预收款的影响，个人抵押贷款在连续13个月负增长后，最终同比转正，分别为4%和2.5%。

58安居客研究院分析师徐志静指出，目前房地产企业到位资金的减少主要是由于市场销售的复苏。从结构上看，销售收款带来的资金占房地产企业资金来源的54%，而自筹资金占29%。然而，随着行业周期的变化，自筹资金的到位难以逆转，消费市场信心的修复可能会获得最大的边际收入。因此，刺激住房消费的主线将继续下去，改善房地产企业的资产，开拓新的房地产企业发展模式将成为下一阶段的新“课题”。