从分红转向收租,被险资“抛弃”的只是地产股

从分红到收租，只有房地产股被保险资“抛弃”。

5月12日，在中国平安2022年年度股东大会上，一位持有10多年股份的股东在现场提出建议：管理层必须保持公司的投资形象，大力宣传良好的投资业绩，尽量减少投资质量差的企业。中国平安投资华夏幸福等公司“不太成功”，虽然资金损失较小，但对公司股价影响较大。3月30日，在中国人寿2022年业绩发布会上，公司联营房地产企业远洋集团的经营状况再次备受关注。当时远洋集团股价较最高点下跌80%，2022年底股价为1.09港元，中国人寿计提减值26.45亿元。2021年底，中国人寿已计提减值32.17亿元。但在此之前，对于保险资本来说，投资房地产股曾经是获得高回报的手段之一。然而，在过去的两年里，由于房地产行业的下滑，许多保险资金被房地产企业的业绩拖累，选择主动撤离。仅在2021年前三季度，就有多家保险资金密集减持房地产股，如中国人寿减持万科A；人寿减持金地集团、金融街；“泰康系”两家公司转让阳光城股份等。其中，不少保险资金连续多次减持。到2022年，减持潮还没有结束，还有中国平安减持旭辉控股、“泰康系”清仓阳光城等。回到现在，房地产行业仍在艰难复苏。根据国家统计局最新数据，1-4月，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%。易居研究院研究总监严跃进认为，1-4月，与1-3月-5.8%的降速相比，全国房地产开发投资有所恶化。2020年8月，“三条红线”落地，彻底给很多还在蒙眼狂奔的房地产企业带来了紧箍咒。客观上要求继续提升销售数据，加强各地商业环境的改善。不久前4月，保利发展公告称，股东泰康人寿计划减持不超过1.3%的股份。如果按照公告之日收盘价15.07元/股计算，减持后者最高可套现超过23亿元。此次减持的股份是泰康人寿2016年以60亿元认购的保利发展非公开发行股份的一部分。当时保险资金密集进入房地产股阶段。Wind数据显示，截至2016年底，在136家a股房地产企业中，流通股股东前十的企业有36家，占26.47%。前一年，沸沸扬扬的“宝万之争”显示了业绩优异、股价低廉的房地产股对保险资金有多有吸引力。另一方面，以中国平安为代表，通过参与定向增发等“友好”方式进入房地产股的保险资金也不少，如中国人寿与远洋集团、泰康人寿与保利发展等。为什么保险资金偏爱房地产企业？民生证券此前的一份研究报告指出，从外部因素来看，一方面，房地产行业一直拥有高ROE、低波动性、良好的性能预期等高质量属性；另一方面，房地产行业逐渐进入稳定发展时期，在行业集中度不断提高的背景下，领先的房地产企业具有价值和增长属性，对保险资本具有很大的吸引力。然而，一旦这种市场发生变化，保险资本也失去了投资房地产企业的意义——2020年8月，“三条红线”落地，给一群仍在蒙眼狂奔的房地产企业带来了紧箍咒。根据当时上市房地产企业的数据，与监管机构给出的“三条红线”标准相比，224家房地产企业中有51家踩到了三条红线，45家踩到了其中两条，其中60家超过了其中一条。只有68人被划入“安全档”。在“三条红线”下，房地产企业融资进一步收紧，行业进入下行通道。据克而瑞研究院报道，2021年，房地产企业前期部分高地价项目进入结算，企业利润率持续受到挤压，2018年以来行业利润增速呈现明显下降趋势，2021年利润规模负增长。一位行业投资者表示，保险公司不是根据公司股价的变化来计算投资房地产企业的收入，而是根据股息来计算。“现在房地产公司普遍利润大幅下降，分红率在下降，有的干脆亏损，保险资金分不开。与此同时，房地产行业整体利润率持续下降，企业利润率指标已降至历史较低水平。2021年，近90%的企业毛利率和归母净利率均下降，部分头部房地产企业毛利率低于20%。以保利发展为例，2020年归母净利润增速放缓，2021年同比下降5.39%，2022年同比下降33.01%。也就是说，2022年底，泰康人寿放弃了保利发展的董事席位，将其会计分类从长期股权投资调整为出售金融资产。在这方面，中国企业资本联盟副主席、IPG中国首席经济学家柏解释说，泰康人寿自动放弃了这一席位，这意味着泰康已经完全将其对保利的投资定位从战略投资调整为金融投资。一些房地产企业在利润缩水的同时，将现金分红金额降至低点。2021年，绿地控股、金科股份、新城控股等十余家房地产企业出现零分红。因此，保险资金集中撤离房地产股。在柏文喜看来，“保险资金从房地产股撤离的趋势不会改变，因为房地产股已经失去了增长，市场总量下降了1/4以上。保险资本是一种大规模的长期基金，投资于趋势所赋予的增长，而不是波段性机会。后者很难以保险资本的体积实现瞬时进出。然而，保险资金减持甚至清仓房地产股并不意味着离开房地产，而是以不同的方式转让房地产。柏文喜还指出，目前，一些高质量的持有和租赁物业是利用低吸收保险资金扩大布局的方向。也就是说，房地产领域保险资本的投资布局和资产组合正在从房地产企业的股票转移到高质量的商业地产。一位知情人士告诉36氪，他最近从中国平安那里得知，“中国平安没有退出房地产的想法”。其分析，一方面，目前房地产企业股价既没有流动性，也没有性价比，“想撤也不能撤”。另一方面，从公司的投资行动来看，中国平安仍在“买房”。年报数据显示，截至2022年底，中国平安对物权的房地产投资同比增长17.23%，而股权和债权同比下降20%和29.9%。上述知情人士认为，房地产投资同比增长17.23%是较高的增长率。同时，今年年初，平安人寿还发布了大型房地产投资信息披露公告，宣布计划投资北京和上海四个工业园区的房地产项目，总金额预计不超过73.33亿元。此外，据中国保险业协会称，2023年首月，平安人寿、泰康人寿、友邦人寿三家保险公司发布了7份关于房地产投资的信息披露公告，涉及近20个项目。这表明，在保险资本撤离房地产企业的同时，对房地产等资产的偏好并没有改变。根据上述知情人士的分析，投资实体房地产仍然是保险资本将长期坚持的方向。“只要办公楼、商业、工业园区等项目在运营中没有问题，能够长期稳定地提供租金，将是保险基金非常喜欢的资产，持有30个、40年，在很长一段时间内也可以与保险的负债端相匹配。“涉及此类资产的区域和类型，该人士透露，保险资本通常选择一线城市的核心部门资产，如工业园区和研发办公项目，已完成，取得房地产证书并投入使用。它承认，特别是在当前股权投资问题阶段，房地产投资仍然是保险资本非常重要的收入来源。