从分红转向收租,被险资“抛弃”的只是地产股

来源：36氪

从分红到收租，只有房地产股被保险资“抛弃”。

文｜宋新澳

编辑｜王晗玉

来源｜36氪财经（ID：krfinance）

封面来源｜视觉中国

5月12日，在中国平安2022年年度股东大会上，一位持有10多年股份的股东在现场提出建议：管理层必须保持公司的投资形象，大力宣传良好的投资业绩，尽量减少投资质量差的企业。

中国平安投资华夏幸福等公司“不太成功”，虽然资金损失较小，但对公司股价影响较大。

3月30日，在中国人寿2022年业绩发布会上，公司合资房地产企业远洋集团的经营状况再次受到关注。当时远洋集团股价较最高点下跌80%，2022年底股价为1.09港元，中国人寿投资减值26.45亿元。2021年底，中国人寿已减值32.17亿元。

但在此之前，对于保险资本来说，投资房地产股票曾经是获得高回报的手段之一。然而，在过去的两年里，由于房地产行业的下滑，许多保险资本选择主动撤离，因为房地产企业的业绩拖累。

仅在2021年前三季度，就有多家保险资金密集减持房地产股，如中国人寿减持万科A；人寿减持金地集团、金融街；“泰康系”两家公司转让阳光城股份。其中，不少保险资金连续多次减持。到2022年，减持潮还没有结束，还有中国平安减持徐辉控股、“泰康系”清仓阳光城等。

回到目前，房地产行业仍在艰难复苏。根据国家统计局的最新数据，1-4月，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%。

易居研究院研究总监严跃进认为，1-4月，与1-3月-5.8%的降速相比，全国房地产开发投资有所恶化。2020年8月，“三条红线”落地，彻底给很多还在蒙眼狂奔的房地产企业带来了诅咒。客观上要求继续提升销售数据，加强各地营商环境的改善。

从分红到收租

柏文喜认为，“保险资本从房地产股中撤离的趋势不会改变，因为房地产股已经失去了增长，市场总量下降了四分之一以上。保险资本是一种大规模的长期基金，投资于趋势赋予的增长，而不是波段性机会。后者很难以保险资本的规模实现瞬时进出。”

然而，保险资金减持甚至清仓房地产股并不意味着离开房地产，而是以不同的方式转让房地产。

柏文喜还指出，一些高质量的持有和租赁物业是保险资本利用低吸收扩大布局的方向。也就是说，房地产领域保险资本的投资布局和资产组合正在从房地产企业的股票转移到高质量的商业地产。

一位知情人士告诉36氪，他最近从中国平安那里得知，“中国平安没有退出房地产的想法”。其分析，一方面，当前房地产企业股价既没有流动性，也没有成本效益，“想退出也不能退出”。

另一方面，从公司的投资行动来看，中国平安仍在“买房”。根据年报数据，截至2022年底，中国平安对物权的房地产投资同比增长17.23%，而股权和债权同比下降20%和29.9%。

上述知情人士认为，房地产投资同比增长17.23%是一个较高的增长率。同时，今年年初，平安人寿还发布了关于大规模房地产投资的信息披露公告，宣布拟投资北京、上海四个工业园区的房地产项目，总金额预计不超过73.33亿元。

此外，据中国保险业协会称，2023年首月，平安人寿、泰康人寿、友邦人寿三家保险公司发布了7份关于房地产投资的信息披露公告，涉及近20个项目。

这表明，在保险资本撤离房地产企业的同时，对房地产等资产的偏好并没有改变。

根据上述知情人士的分析，投资实体房地产仍然是保险资本将长期坚持的方向。”只要办公楼、商业和工业园区没有业务问题，能够长期稳定地提供租金的项目将是保险基金非常喜欢的资产，并持有30个、40年来，它也可以在很长一段时间内与保险的负债端相匹配。”

涉及此类资产的区域和类型，该人士透露，保险资本通常选择一线城市的核心部门资产，如工业园区和研发办公项目，已完成，取得房地产证书并投入使用。

它承认，特别是在当前股权投资问题阶段，房地产投资仍然是保险资本非常重要的收入来源。

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