2023中国物流报告:物流地产趋势与展望

第一太平戴维斯发布了2023年中国物流报告，将从宏观市场、区域市场、投资市场和未来趋势四个部分带您分析中国物流房地产的趋势和前景。

① 疫情驱散

省际货物流通畅通是疫情控制放松后最直接的影响。如京廊武通道、湖州南绍兴北等跨区域库存去化有积极影响。面对周边城市供应的冲击，大型消费和制造中心城市的仓储物流项目可能会影响租金水平。

② 一线放量

随着城市规划的不断实施，2022年长期供不应求的北京和深圳市场迎来了新的供不应求。未来，随着大兴机场设施的不断完善和平谷、通州、顺义机场的规划，北京也将迎来仓储物流设施的增长阶段。

③ 多元投资

目前，工业和物流基金团队的组成仍属于不同的结构。然而，随着近年来物流资产价格的持续上涨，一些物流投资者也开始关注工业项目。在双方的博弈下，物流资本市场的价值也在调整，这表明资本化率在2022年持续下降后开始回升。

④ 消费分化

近年来的两极分化可能在未来继续：一方面，一线和强大的二线城市的资产表现继续走强，而其他城市仍将受到消费逆风的影响。此外，消费者对食品安全和新鲜度的考虑，以及市场对预制蔬菜和中央厨房的需求，仍将促进冷库市场的增长。

⑤ 厂房 仓储

目前，随着政府对工业和物流用地税收和投资要求的不断加强，市场上出现了越来越多的物流与工业相结合的项目。根据开发商自身的风险偏好和与政府的合作程度，衍生出各种形式的物流，如固定客户征地、楼上仓储等 工业形态。

⑥ 公开发行REITS

仓储物流公开发行REITS自上市以来，在二级市场的各种产品中排名第一。随着第一个私人物流产品作为基础资产嘉实京东的销售和发行REITS的扩张，未来稳定的租金收入和需求预期支持预计将迎来更多的仓储物流产品进入市场，使新的退出渠道真正发挥市场作用。